Na czym polega umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Umowa przedwstępna może tak naprawdę poprzedzać każdy rodzaj innej umowy cywilnoprawnej, także tej, która dotyczy przyszłej sprzedaży nieruchomości. Czym tak naprawdę jest umowa przedwstępna i jakie elementy musi posiadać, abyśmy mogli uznać ją za ważną i skuteczną?

Na czym polega umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Jak wskazuje na to sama nazwa umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości poprzedza umowę, na podstawie której ma dojść do przeniesienia własności nieruchomości gruntowej, budynkowej lub lokalowej. Tego rodzaju zobowiązanie może dotyczyć w zasadzie każdej nieruchomości, bez względu na jej rodzaj i stan.

Umowa przedwstępna sprzedaży jest tak naprawdę zobowiązaniem do zawarcia w przyszłości innej umowy określanej mianem umowy przyrzeczonej lub definitywnej. Sama w sobie nie powoduje jednak przejścia prawa własności danej nieruchomości – jej strony są tylko zobowiązane do zawarcia określonej umowy sprzedaży w wyznaczonym terminie.

Co to jest i czym się charakteryzuje umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Umowa przedwstępna sprzedaży jest zobowiązaniem, na podstawie którego jej strony w przyszłości dokonają transakcji związanej z przeniesieniem prawa własności nieruchomości w formie jej sprzedaży. Umowa przedwstępna nie jest obowiązkowa, stąd jej powstanie jest warunkowane wyłącznie zgodną wola stron.

Umowa przedwstępna charakteryzuje się tym, że dane strony umawiają się na zawarcia umowy sprzedaży w konkretnie określonym terminie w przyszłości. Jednocześnie już na etapie zawierania umowy przedwstępnej strony mogą określić podstawowe warunki całej transakcji np. cenę sprzedaży. Umowę przedwstępną możemy więc porównać do formy rezerwacji zakupu domu, budynku lub gruntu. Bardzo często umowy tego rodzaju pojawiają się, gdy przyszły kupujący nie dysponuje jeszcze wszystkimi środkami na zakup nieruchomości np. nie został mu udzielony kredyt lub w niedługim czasie uzyska gotówkę pozwalającą mu na przejęcie nieruchomości.

Zgodnie z treścią art. 389 Kodeksu cywilnego umowa, przez którą jedna ze stron lub obie zobowiązują się do zawarcia oznaczonej umowy (umowa przedwstępna), powinna określać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej. Jeżeli termin, w ciągu którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie został oznaczony, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeżeli obie strony są uprawnione do żądania zawarcia umowy przyrzeczonej i każda z nich wyznaczyła inny termin, strony wiąże termin wyznaczony przez stronę, która wcześniej złożyła stosowne oświadczenie. Jeżeli w ciągu roku od dnia zawarcia umowy przedwstępnej nie został wyznaczony termin do zawarcia umowy przyrzeczonej, nie można żądać jej zawarcia.

Kiedy trzeba zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie jest obowiązkowa, tj. nie istnieje żaden ustawowy obowiązek jej zawierania. O tym czy taka umowa dojdzie w ogóle do skutku decydują wyłącznie strony zobowiązania. Omawiana umowa pojawia się w obrocie prawno-gospodarczym dosyć często, ponieważ stanowi niejako gwarancję sprzedaży określonej nieruchomości.

Zawarcie umowy przedwstępnej sprzedaży jest dobrym pomysłem, gdy widzimy, że przyszłemu kupującemu zależy na nabyciu określonej nieruchomości, ale w obecnej chwili nie posiada on na to wystarczających środków i możliwości. Podobnie jest w przypadku, gdy strony chcą dokonać wiążącej transakcji, jednak ze względu na inne obowiązki nie mogą podpisać umowy sprzedaży w danym momencie (np. jedna ze stron musi pilnie wyjechać i nie będzie jej przez jakiś czas w kraju). Umowa przedwstępna jest dobrym rozwiązaniem, gdy sprzedającemu i kupującemu nie zależy aż tak bardzo na czasie i mogą poczekać z finalizacją całego zakupu. W przypadku, gdy stronom spieszy się ze sprzedażą tego rodzaju umowy nie pojawiają się zbyt często, aczkolwiek nie ma przeszkód prawnych, abyśmy także mogli z nich skorzystać.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna w swej treści zawierać wszystkie istotne elementy umowy przyrzeczonej, będą to:

• data i miejsce zawarcia umowy,
• określenie stron umowy – przyszłego kupującego i sprzedawcy,
• dokładne opisanie przedmiotu sprzedaży – w przypadku nieruchomości warto powołać się na jej księgę wieczystą,
• wskazanie daty zawarcia definitywnej umowy sprzedaży,
• podpisy stron.

Oprócz ww. elementów umowa przedwstępna może zawierać w swej treści także inne postanowienia, jak np.:

• informację o wpłaconej zaliczce lub zadatku,
• nałożenie dodatkowych obowiązków na strony zobowiązania,
• wprowadzenie kar umownych za niewykonanie lub nienależyte wykonanie obowiązków umownych.

Pamiętajmy, że do umowy przedwstępnej można wpisać każde postanowienie pod warunkiem, że będzie ono zgodne z prawem, zasadami współżycia społecznego i nie naruszy w żaden sposób natury danego stosunku prawnego – w tym przypadku natury umowy sprzedaży.

W jakiej formie zawiera się umowę przedwstępną?

Osoby chcące zawrzeć umowę przedwstępną sprzedaży nieruchomości mogą to uczynić w zwykłej formie pisemnej lub formie notarialnej – każda z nich będzie ważna i skuteczna. W przypadku pierwszej opcji dopuszczalne jest samodzielne sporządzenie danej umowy, druga wymaga zaś wizyty w kancelarii notarialnej i poniesienia dodatkowych opłat.

Zwykła forma pisemna omawianej umowy ma ten skutek, że w przypadku, gdy jedna ze stron wycofa się z zawarcia umowy przyrzeczonej druga będzie mogła żądać od niej zapłaty stosownego odszkodowania. W przypadku formy notarialnej skutki są dużo poważniejsze – stronę, która wycofa się z transakcji będzie można przymusić do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości nawet wbrew jej woli. W tym przypadku oświadczenie danej strony może zostać zastąpione przez odpowiednie orzeczenie właściwego sądu.

Wybór formy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawsze jest pozostawiony swobodnej decyzji stron. Pamiętajmy jednak, że zgodę na daną formę musi wyrazić obu kontrahentów.

Dlaczego warto podpisać umowę przedwstępną przy nabyciu nieruchomości?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest dobrym pomysłem ze względu na skutki jakie niesie ze sobą te zobowiązanie, szczególnie jeśli zostanie ona zawarta w formie aktu notarialnego, o czym była już mowa wcześniej.

Zgodnie z treścią art. 390 KC § 1. Jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania. Jednakże gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. Jeżeli sąd oddali żądanie zawarcia umowy przyrzeczonej, roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym orzeczenie stało się prawomocne.

Zadatek i zaliczka w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Zadatek i zaliczka należą do fakultatywnych elementów umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, tj. strony mogą, ale nie muszą korzystać z takich rozwiązań. Zadatek i zaliczka stanowią postać przedpłaty za zakup danej nieruchomości, są także formą zabezpieczenia gwarantującego, że dana strona nie rozmyśli się i nie zrezygnuje z danej transakcji.

Zgodnie z treścią art. 394 KC w braku odmiennego zastrzeżenia umownego albo zwyczaju zadatek dany przy zawarciu umowy ma to znaczenie, że w razie niewykonania umowy przez jedną ze stron druga strona może bez wyznaczenia terminu dodatkowego od umowy odstąpić i otrzymany zadatek zachować, a jeżeli sama go dała, może żądać sumy dwukrotnie wyższej. W razie wykonania umowy zadatek ulega zaliczeniu na poczet świadczenia strony, która go dała; jeżeli zaliczenie nie jest możliwe, zadatek ulega zwrotowi. W razie rozwiązania umowy zadatek powinien być zwrócony, a obowiązek zapłaty sumy dwukrotnie wyższej odpada. To samo dotyczy wypadku, gdy niewykonanie umowy nastąpiło wskutek okoliczności, za które żadna ze stron nie ponosi odpowiedzialności albo za które ponoszą odpowiedzialność obie strony.

Z kolei art. 743 KC stanowi, że jeżeli wykonanie zlecenia wymaga wydatków, dający zlecenie powinien na żądanie przyjmującego udzielić mu odpowiedniej zaliczki.

Różnica pomiędzy zadatkiem a zaliczką sprowadza się przede wszystkim do obowiązku zwrotu odpowiedniej kwoty w przypadku, gdy transakcja nie dojdzie w ogóle do skutku. Zaliczka podlega co do zasady pełnemu zwrotowi, gdy umowa nie zostanie wykonana, zaś zadatek można zatrzymać, jeśli umowa nie zostanie wykonana z przyczyn, za które odpowiada druga strona.

Jak i kiedy zawrzeć umowę ostateczną sprzedaży?

Umowa sprzedaży zawarta w zwykłej formie pisemnej nie wymaga udziału żadnego prawnika – może zostać podpisana przez same strony. W przypadku umowy przedwstępnej w formie notarialnej niezbędna staje się wizyta w kancelarii notarialnej. W tym przypadku notariusz sporządza samodzielnie treść danej umowy, opierając się oczywiście na wytycznych swoich klientów. Następnie strony zapraszane są na odczytanie aktu i jego podpisane we wskazanym terminie.

Termin zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zależy wyłącznie od stron danej transakcji. Ustawodawca nie wskazuje ani początkowego, ani końcowego momentu na podpisanie takiego zobowiązania.

Podsumowanie

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości jest formą zabezpieczenia przyszłej transakcji sprzedaży określonej nieruchomości. W rzeczywistości jest to zobowiązanie do zawarcia innej umowy, tj. umowy przyrzeczonej. Umowa przedwstępna może być sporządzona w zwykłej formie pisemnej, jak i notarialnej, w zależności od wyboru jej stron.

FAQ

• Umowa przedwstępna kupna mieszkania – kiedy się ją zawiera?

Umowa tego rodzaju jest zawiera, gdy taka potrzeba pojawi się pomiędzy sprzedawcą a kupującym. Poprzedza ona zawarcie definitywnej umowy sprzedaży.

• Co powinna zawierać umowa przedwstępna kupna-sprzedaży mieszkania?

Umowa przedwstępna sprzedaży powinna zawierać w swej treści podstawowe elementy, które pojawią się w umowie sprzedaży nieruchomości, tj. jej oznaczenie, cenę oraz termin zawarcia umowy definitywnej.

• Jakie dokumenty do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?

Skompletowanie dokumentów do umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości nie jest konieczne – takie powinny pojawić się w przypadku podpisywania umowy definitywnej.

• Ile kosztuje umowa przedwstępna kupna mieszkania u notariusza?

Koszt umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości w formie notarialnej jest uzależniony od wartości danej nieruchomości. Pamiętajmy jednak, że notariusz ma prawo pobrać od niej tylko 50% taksy notarialnej, która byłaby naliczona od umowy docelowej (tj. definitywnej umowy sprzedaży danej nieruchomości).

• Jak odstąpić od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?

Od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości można odstąpić, jeśli takie uprawnienie zostało przewidziane w jej treści. Możliwe jest także jej rozwiązanie poprzez tzw. porozumienie stron.

• Co daje podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza?

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości zawarta w formie aktu notarialnego powoduje, że jeśli którakolwiek ze stron nie będzie chciała zawrzeć w przyszłości umowy przyrzeczonej, to druga będzie mogła domagać się tego na drodze postępowania sądowego. W tym przypadku sąd może zobowiązać uchylającą się stronę do podpisania umowy sprzedaży – ostatecznie może więc dojść do przeniesienia prawa własności nieruchomości niejako wbrew woli jednej ze stron.