Na czym polega i co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?

07Lip

Umowa najmu okazjonalnego, choć podobna do typowej umowy najmu, stanowi odrębny typ zobowiązania. Świadczy o tym chociażby fakt, iż pełne uregulowanie prawne tego rodzaju umów znajduje się w zupełnie odrębnej ustawie a nie w Kodeksie cywilnym. Czym dokładnie jest najem okazjonalny i jakie elementy powinna zawierać taka umowa?

W skrócie:

Najem okazjonalny to szczególna forma najmu nieruchomości.
Najem okazjonalny dla swojej ważności wymaga dodatkowego oświadczenia najemcy, które należy złożyć u notariusza.
Umowa najmu okazjonalnego jest szczególną formą najmu i reguluje ją odrębna ustawa.
W praktyce jest to o wiele bezpieczniejsze dla wynajmującego niż tradycyjna umowa najmu zawarta na podstawie przepisów Kodeksu Cywilnego.
Dodatkowym ograniczeniem jest czas trwania danej umowy, który nie może przekroczyć 10 lat.

Czym jest najem okazjonalny?

Najem okazjonalny jest szczególną formą najmu nieruchomości, której regulację prawną odnajdziemy w ustawie z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W praktyce przyjmuje się, że tego rodzaju najem jest bardziej bezpieczny dla właściciela nieruchomości, niż najem zawierany w zwykłej formie pisemnej. Dla swej ważności najem okazjonalny wymaga złożenia dodatkowego oświadczenia przez najemcę, które musi zostać złożone przed notariuszem.

Możemy przyjąć, że najem okazjonalny jest szczególną formą najmu, która umożliwia wynajmującemu szybsze pozbycie się niechcianego lokatora w sytuacji, gdy np. nie reguluje on czynszu lub wyrządza szkody w mieszkaniu.

Czym umowa najmu okazjonalnego różni się od tradycyjnej umowy wynajmu?

Zgodnie z treścią art. 19a ust. 1 i 2 przytoczonej wcześniej ustawy, umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat. Do umowy najmu okazjonalnego lokalu załącza się w szczególności:

oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu opróżnienia lokalu,
wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu,
oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu; na żądanie wynajmującego załącza się oświadczenie z podpisem notarialnie poświadczonym.

Umowa najmu okazjonalnego może być sporządzona w zwykłej formie pisemnej tak jak występuje to w przypadku najmu regulowanego przepisami Kodeksu cywilnego. W swej treści nie różni się ona co do zasady od zwykłego najmu.

Co musi zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Podstawowa umowa najmu okazjonalnego powinna zawierać w sobie:

oznaczenie stron umowy – wynajmującego oraz najemcę,
wskazanie okresu trwania najmu,
określenie czynszu najmu, terminu i sposobu jego płatności,
podpisy stron.

Oprócz powyższego wynajmujący oraz najemca mogą określić w omawianej umowie także inne elementy dodatkowe jak chociażby możliwość przedterminowego wypowiedzenia najmu, kary umowne za niewykonywanie lub nienależyte wykonywanie obowiązków umownych przez którąkolwiek ze stron, czy wreszcie zasady odpowiedzialności za szkody wyrządzone w wynajmowanej nieruchomości lub dodatkowe obowiązki wynajmującego.

W jaki sposób można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego powinna zostać zawarta co najmniej w zwykłej formie pisemnej. Oczywiście dopuszczane jest, aby umowa ta została zawarta również w formie aktu notarialnego. Bezwzględnie konieczne jest jednak, aby przyszły najemca złożył oświadczenie o poddaniu się egzekucji – obowiązkowo w formie aktu notarialnego. Po sporządzeniu ww. dokumentów właściciel powinien zgłosić fakt nawiązania najmu do właściwego urzędu skarbowego oraz uiszczać z tego tytułu należny podatek.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego – kiedy jest możliwe?

Najem okazjonalny może zostać wypowiedziany o ile oczywiście przewiduje to treść samej umowy. Pamiętajmy jednak, że wpisanie samego prawa do wcześniejszego wypowiedzenia nie będzie skuteczne jeśli strony nie określą dokładnych okoliczności, które uprawniają do wcześniejszego zakończenia umowy.

Prawo wypowiedzenia najmu okazjonalnego przysługuje także wynajmującemu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jeżeli najemca:

pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego lub części ceny sprzedaży zgodnie z harmonogramem co najmniej za trzy okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności,
wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela.

Najemca może zaś wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jeżeli:

wady lokalu uniemożliwiają korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem, zagrażają życiu lub zdrowiu najemcy lub jego domowników,
wynajmujący uniemożliwia mu korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem

– po uprzednim pisemnym wezwaniu wynajmującego i wyznaczeniu mu co najmniej 30-dniowego terminu na usunięcie tych wad lub zaniechania uniemożliwiania korzystania z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem i bezskutecznym upływie tego terminu. Najemca może również wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności z zachowaniem sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia z ważnych przyczyn związanych ze zmianą sytuacji życiowej.

Jak wygląda uproszczona egzekucja w przypadku najmu okazjonalnego?

Egzekucja w przypadku najmu okazjonalnego oznacza, że właściciel nieruchomości, który nie może pozbyć się uciążliwego najemcy ma prawo zawnioskować o jego eksmisję komorniczą. W tym celu nie musi jednak zakładać odrębnej sprawy sądowej i czekać na wydanie stosownego orzeczenia. Uproszczone egzekucja opiera się bowiem na oświadczeniu najemcy o poddaniu się egzekucji, które stanowi integralną część umowy najmu. Po uprzednim wezwaniu lokatora do opuszczenia nieruchomości, jeśli nadal przebywa on w mieszkaniu, właściciel powinien wystąpić do właściwego sądu o nadanie klauzuli wykonalności powyższemu oświadczeniu – z reguły trwa to od 1 do 3 tygodni. Po uzyskaniu stosownej klauzuli może wystąpić z wnioskiem do właściwego komornika o wszczęcie postępowania egzekucyjnego przeciwko najemcy, tj. o wyeksmitowanie go z bezprawnie zajmowanego lokalu.

Uproszczona egzekucja z najmu okazjonalnego oznacza szybsze pozbycie się najemcy, który nie przestrzegał zapisów umownych i nie wykonywał swoich obowiązków np. nie płacił czynszu za najem.

Jak zgłosić najem okazjonalny do Urzędu Skarbowego?

Tak naprawdę bez zgłoszenia najmu okazjonalnego do właściwego urzędu skarbowego wynajmujący nie będzie mógł skorzystać z udogodnień tej umowy. Co więcej naraża się wówczas na odpowiedzialność finansową względem urzędu. Każdy najem nieruchomości (zarówno zwykły, jak i okazjonalny) podlega bowiem opodatkowaniu. Niezgłoszenie najmu okazjonalnego nie zwalnia właściciela lokalu z obowiązku podatkowego.

Zgodnie z obowiązującymi przepisami właściciel zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu ze względu na miejsce zamieszkania właściciela w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu. Na żądanie najemcy właściciel ma obowiązek przedstawić potwierdzenie zgłoszenia. W praktyce nie obowiązuje tutaj żaden konkretny wzór formularza lub druku, niemniej jednak zgłoszenia należy dokonać w formie pisemnej przedstawiając kopię zawartej umowy najmu, względnie okazując urzędnikowi oryginał takiej umowy.

Właściciel wynajmowanego lokalu oprócz zgłoszenia musi także dokonać wyboru formy opodatkowania dochodów uzyskiwanych z najmu do 20-ego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym uzyskany zostanie pierwszy przychód z tego tytułu. W tym zakresie dostępne są następujące warianty opodatkowania – ryczałt, na zasadach ogólnych lub podatek liniowy.

Aby właściciel lokalu mógł skorzystać z rzeczywistej ochrony, którą gwarantuje mu umowa najmu okazjonalnego będzie musiał wykazać, że zgłosił ją do właściwego urzędu skarbowego. Bez dowodu zgłoszenia możliwe jest, że sąd i komornik nie pomogą wynajmującemu w legalnym pozbyciu się niechcianego lokatora z mieszania. Dodatkowo mogą również zgłosić fakt nielegalnego najmu do właściwego urzędu skarbowego. Jak widać najem okazjonalny musi być bezwzględnie zgłoszony do US, w przeciwnym wypadku wynajmujący nie będzie mógł skorzystać z ochrony prawnej, którą gwarantują mu przepisy ustawy.

Dla kogo przeznaczona jest umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu jest przeznaczona w zasadzie dla każdego właściciela nieruchomości, którą chce oddać w najem. Pamiętajmy jednak, że tego rodzaju najem może wiązać się wyłącznie z zaspokajaniem potrzeb mieszkaniowych najemcy, nigdy z wykonywaną działalnością gospodarczą. Dodatkowym ograniczeniem jest także czas trwania danej umowy, który nie może przekraczać 10 lat. W praktyce przyjęło się, że najem okazjonalny jest dobrą opcją dla osób, które obawiają się potencjalnych problemów z najemcami naruszającymi postanowienia umowne – tego rodzaju najem umożliwia szybsze pozbycie się kłopotliwych lokatorów, niż zwykły najem z KC.

Podsumowanie

Umowa najmu okazjonalnego stanowi szczególną postać najmu i jest regulowana odrębną ustawą. W praktyce jest ona dużo bezpieczniejsza dla wynajmującego, niż tradycyjna umowa najmu zawierana w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego. Charakterystyczną cechą tej umowy jest konieczność złożenia oświadczenia o poddaniu się egzekucji przez najemcę – musi to nastąpić w formie aktu notarialnego.

FAQ

O czym pamiętać przed zawarciem umowy o najem okazjonalny?

Zanim podpiszmy umowę najmu okazjonalnego należy dokładnie zapoznać się z jej treścią, szczególnie w zakresie możliwości jej wcześniejszego wypowiedzenia.

Na jaki okres można podpisać najem okazjonalny?

Najem okazjonalny może być podpisany maksymalnie na 10 lat, ustawodawca nie wskazuje jednak minimalnego okresu trwania takiej umowy.

Czy umowa najmuj okazjonalnego musi być zawarta przed notariuszem?

Umowa najmu okazjonalnego nie musi być zawierana przed notariuszem, może przybrać zwykłą formę pisemną. Forma notarialna jest jednak niezbędna dla oświadczenia najemcy o poddaniu się egzekucji – oświadczenie to stanowi integralną część każdej umowy najmu okazjonalnego.

Dlaczego warto zgłosić najem do urzędu skarbowego?

Zgłoszenie najmu okazjonalnego do urzędu skarbowego jest obowiązkiem każdego wynajmującego – jeśli nie zrobi tego w ustawowym terminie naraża się na odpowiedzialność z tego tytułu (związaną najczęściej z karą finansową).

Kto ponosi koszty umowy najmu okazjonalnego?

Koszty umowy najmu okazjonalnego mogą być kształtowane przez strony w dowolny sposób. Dopuszczalne jest zatem, aby koszty te obciążały po połowie zarówno najemcę, jak i wynajmującego. Jeśli chodzi o koszty złożenia notarialnego oświadczenia o poddaniu się egzekucji to obciążają one co do zasady wyłącznie najemcę.

Najem okazjonalny domu rodzinnego – czy jest możliwy?

Najem okazjonalny wiąże się z zaspokajaniem potrzeb mieszkalnych najemcy, nie ma więc przeciwskazań do tego, aby przedmiotem najmu był jakikolwiek budynek mieszkalny (np. dom jednorodzinny lub bliźniak).