Jak wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego? Wzór wypowiedzenia

Nieruchomości

15Lut

Umowa najmu okazjonalnego, podobnie jak każda umowa cywilnoprawna może zostać wypowiedziana. Okazuje się jednak, że przepisy odnoszące się do tego rodzaju najmu wskazują na konkretne okoliczności, kiedy takie wypowiedzenie jest w ogóle możliwe.

Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego wzór

Umowa najmu okazjonalnego może zostać zawarta wyłącznie na czas określony nie dłuższy jednak niż 10 lat. Jeśli przewiduje ona możliwość jej wcześniejszego wypowiedzenia to powinna zawierać w swej treści wskazanie dokładnych okoliczności, które przesądzają za taką możliwością. Wypowiedzenie jest możliwe także w przypadku spełnienia warunków z ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

W każdym przypadku chęci wypowiedzenia umowy najmu powinno ono zostać dokonane na piśmie. Co prawda ustawodawca nie wskazuje nam w tym zakresie jednego obowiązującego wzoru takiego pisma , jednak powinno ono zawierać:

  • określenie danych wynajmującego i najemcy,
  • wskazanie daty i miejsca sporządzenia wypowiedzenia,
  • określenie tytułu pisma, tj. wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego,
  • powołanie się na zawartą umowę najmu, tj. datę lub numer jej zawarcia oraz opis nieruchomości, która jest na jej podstawie wynajmowana,
  • opisanie przyczyn dokonywanego wypowiedzenia,
  • zakreślenie terminu, w którym najemca jest zobowiązany do opuszczenia zajmowanego lokalu – w przypadku, gdy wypowiedzenie jest dokonywane przez właściciela nieruchomości,
  • podpis składającego wypowiedzenie.

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego jest skuteczne, gdy dojdzie do wiadomości drugiej strony umowy. W praktyce można tego dokonać na dwa sposoby:

  • poprzez wysłanie wypowiedzenia listem poleconym na adres strony umowy,
  • poprzez osobiste wręczenie wypowiedzenia najemcy lub wynajmującemu – w tym przypadku warto zadbać o pokwitowanie odbioru pisma, tak by adresat nie wyparł się otrzymania wypowiedzenia.

Wypowiedzenie najmu może zostać sporządzone samodzielnie przez wynajmującego albo najemcę, w tym celu nie jest konieczne uzyskanie wsparcia prawnika. Wypowiedzenie powinno oczywiście przybrać formę pisemną.

Czy najemca może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Najemca ma prawo do wcześniejszego wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego, gdy taką możliwość przewidują zapisy wiążącej go umowy. Przyczyny uzasadniające wypowiedzenie muszą być jednak bardzo precyzyjne. Ogólne prawo do wypowiedzenia może być uznane za nieskuteczne i przez to także i nieważne.

Drugą możliwością wypowiedzenia najmu okazjonalnego przez najemcę jest stan nieruchomości, który zagraża życiu lub zdrowiu najemcy lub zamieszkującym z nim członkom najbliższej rodziny. Jeśli właściciel nieruchomości nie chce lub nie może usunąć istniejącego zagrożenia to wówczas najemca ma pełne prawo do wcześniejszego zerwania umowy.

Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego?

Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:

  • pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
  • jest w zwłoce z zapłatą czynszu, innych opłat za używanie lokalu lub opłat niezależnych od właściciela pobieranych przez właściciela tylko w przypadkach, gdy lokator nie ma zawartej umowy bezpośrednio z dostawcą mediów lub dostawcą usług, co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
  • wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
  • używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

  • sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,
  • miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa powyżej.

Niezależnie od powyższego właściciel lokalu może wypowiedzieć najem okazjonalny z przyczyn wskazanych w umowie najmu. Pamiętajmy jednak, aby te przyczyny nie były określone zbyt ogólnie, ponieważ mogą być wówczas uznane za nieważne.

Jakie mogą być przyczyny wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego?

Przyczyny wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego zostały określone wprost w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów. Jednocześnie strony najmu mogą samodzielnie ustalić odrębny katalog przyczyn wypowiedzenia w wiążącej je umowie najmu. Pamiętajmy, aby umowne przyczyny wypowiedzenia były jak najbardziej konkretne.

Podsumowanie

Najem okazjonalny może być wypowiedziany tylko wtedy, gdy pozwalają na to przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów lub zapisy wiążącej umowy najmu. W tym drugim przypadku dla skuteczności wypowiedzenia konieczne jest podanie dokładnych przyczyn uzasadniających skorzystanie z takiego prawa. Ogólne sformułowanie uprawnienia do wypowiedzenia najmu okazjonalnego nie jest skuteczne ani wiążące. Oczywiście w każdym przypadku strony mogą rozwiązać umowę najmu za wspólnym porozumieniem.

Podstawy prawne

  1. Art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego jest możliwe tylko za porozumieniem stron?

Porozumienie stron co do zgodnego wcześniejszego rozwiązania umowy najmu jest tylko jedną z form zakończenia najmu okazjonalnego. Zapisy umowy mogą przewidywać inne możliwości w tym zakresie, podobnie jak przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Czy istnieją ograniczenia co do terminu wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnego?

Tak, ponieważ prawo do wypowiedzenia i termin, w którym może to nastąpić pojawia się tylko, gdy stanowią o tym przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów lub konkretne zapisy umowy najmu.

Czy w przypadku wypowiedzenia umowy najmu okazjonalnej przez wynajmującego, najemca ma prawo do zwrotu wpłaconych kaucji?

Co do zasady tak, pod warunkiem jednak, że najemca nie posiada zobowiązań wobec wynajmującego z tytułu zaległości czynszowych.

Czy wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego wiąże się z obowiązkiem zapłaty odszkodowania przez najemcę lub wynajmującego?

Niekoniecznie, ponieważ zależy to zarówno od okoliczności danej sprawy oraz zapisów umownych, które przewidywałyby możliwość żądania zapłaty stosownego odszkodowania.

W jakim trybie należy złożyć wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego?

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego powinno zawsze następować na piśmie ze wskazaniem konkretnych przyczyn wcześniejszego rozwiązania umowy.

Porozmawiaj z autorem

Andrzej Jakubowski

radca prawny, partner zarządzający

ajakubowski@jczkancelaria.pl +48 792772210

Mogą Cię zainteresować

Jak ustalić właściciela działki bez księgi wieczystej?

Jak ustalić właściciela działki bez księgi wieczystej?

Co oznacza wydanie nieruchomości?

Co oznacza wydanie nieruchomości?
wszystkie wpisy