Zasiedzenie nieruchomości czyli jak zostać właścicielem bez płacenia

Nieruchomości

22Wrz

Czym jest zasiedzenie?

Zasiedzenie to nieodpłatny sposób nabycia prawa własności. Poprzez zasiedzenie można nabyć zarówno ruchomości, nieruchomości oraz prawa.

Do nabycia prawa własności nieruchomości poprzez zasiedzenie dochodzi ex lege (z mocy prawa) na skutek długotrwałego samoistnego posiadania nieruchomości.

Aby doszło do zasiedzenia nieruchomości spełnione muszą być dwie przesłanki:

  • osoba, która posiada nieruchomości musi być tzw. posiadaczem samoistnym
  • konieczny jest upływ czasu

Posiadacz samoistny

Posiadacz samoistny nieruchomości to ten, który włada nią faktycznie jak właściciel, co oznacza, że dla zewnętrznych obserwatorów jego działania w żaden sposób nie różnią się od działań osoby która byłaby właścicielem. Przejawami posiadania samoistnego demonstrowanymi na zewnątrz mogą być przykładowo:

  • płacenie podatków od nieruchomości,
  • załatwianie spraw administracyjnych związanych z nieruchomością,
  • dokonywanie zabudowy działki lub przeprowadzanie innych inwestycji (np. instalacje wodne, kanalizacyjne itp.),
  • przeprowadzanie remontów,
  • grodzenie nieruchomości,
  • dbanie o nieruchomość

Co istotne osoba posiadająca nieruchomości w ramach stosunku zależności od faktycznego właściciela nie jest posiadaczem samoistnym – osobą taką nie będzie więc najemca, dzierżawca, użytkownik czy dzierżyciel.

Opisane wyżej posiadanie samoistne, aby prowadziło do zasiedzenia nieruchomości musi cechować się długotrwałością. Polski ustawodawca wymaga, aby było to 20 lat dla osób posiadających nieruchomości w dobrej wierze.

Dobra wiara

Dobra wiara posiadacza samoistnego jest okolicznością dającą profit w postaci krótszego okresu wyczekiwania na skutek w postaci zasiedzenia prawa własności nieruchomości.

Pojęcie dobrej wiary w instytucji zasiedzenia było wielokrotnie przedmiotem rozstrzygnięć sądów.

Ugruntowany jest pogląd, iż dobra wiara oznacza usprawiedliwione w danych okolicznościach przekonanie posiadacza, że przysługuje mu prawo własności.

Co ciekawe, w pewnych okolicznościach posiadacz samoistny uprawniony jest aby do swojego czasu posiadania doliczyć posiadanie swojego poprzednika.

Jak formalnie stać się właścicielem?

Mimo, że do zasiedzenia dochodzi ex lege czyli z mocy samego prawa po zaistnieniu opisanych wyżej okoliczności, to dokonanie odpowiednich wpisów w księgach wieczystych i skorygowanie różnic wymagana przeprowadzenia postępowania sądowego.

Wynikiem postępowania sądowego jest wydanie przez sąd postanowienia w którym sąd potwierdza zasiedzenie nieruchomości i jej formalną własność.

Jakie dokumenty należy zebrać?

Kompletując dokumenty do wniosku o zasiedzenie z całą pewnością należy zebrać dowody świadczące o samoistnym posiadaniu.

Dowodami takim mogą być umowy z dostawcami energii, decyzje administracyjne w których posiadacz był stroną – dokładana analiza w jaki sposób udokumentować samoistne posiadanie wymaga jednak wnikliwego przyjrzenia się okolicznościom danej sprawy.

Oprócz wspomnianych dowodów do wniosku dołącza się również między innymi odpis księgi wieczystej albo zaświadczenie o stanie prawnym gruntu, mapy nieruchomości, wyciąg z ewidencji gruntu czy informacje organów podatkowych.

Postępowanie sądowe

Postępowania o stwierdzenie zasiedzenia są skomplikowane jednakże formalne uregulowanie informacji w księdze wieczystej i skorygowanie osoby właściciela jest niezbędne jeżeli planujemy sprzedaż lub darowiznę zasiedzianej nieruchomości.

 

Porozmawiaj z autorem

Aneta Żernicka

radca prawny

azernicka@jczkancelaria.pl +48 880090503

Mogą Cię zainteresować

Elektroniczna licytacja nieruchomości czyli jak kupić nieruchomość przez Internet

Elektroniczna licytacja nieruchomości czyli jak kupić nieruchomość przez Internet

Wybudowałem dom na cudzej działce – co teraz?

Wybudowałem dom na cudzej działce – co teraz?
wszystkie wpisy