Umowa rezerwacyjna – zmiany dla deweloperów

Od 1 lipca 2022 roku nastąpi szereg zmian wprowadzonych przez ustawodawcę, a dotyczących tzw. ustawy deweloperskiej. Jedną ze zmian jest wprowadzenie regulacji w przedmiocie umowy rezerwacyjnej.

W skrócie:

• Zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży konkretnego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.
• Szczegółowe informacje na temat stron, miejsca i daty zawarcia umowy, ceny nieruchomości, wysokości opłaty rezerwacyjnej, okresu wyłączenia z ofert sprzedaży oraz powierzchni i układu pomieszczeń nieruchomości.
• Umowa rezerwacyjna może zawierać informację o opłacie rezerwacyjnej.

Umowa rezerwacyjna

Umowa rezerwacyjna to umowa, która zawierana jest pomiędzy deweloperem albo innym przedsiębiorcą innym niż deweloper, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, czyli rezerwującym.

Przedmiotem umowy rezerwacyjnej jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży konkretnego, wybranego przez rezerwującego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Oznacza to, iż umowa rezerwacyjna pozwala wyłączyć ze sprzedaży konkretną nieruchomość, wskazaną przez rezerwującego. Zgodnie z wolą ustawodawcy umowa rezerwacyjna ma charakter fakultatywny, co oznacza, że żadna ze stron umowy deweloperskiej nie może żądać zawarcia umowy rezerwacyjnej.

Wprowadzone zmiany wydają się równoważyć interesy zarówno rezerwującego, jak i dewelopera. Umowa rezerwacyjna określa zarówno prawa przysługujące nabywcy, jak i obowiązki ciążące na deweloperze.

Jednym z kluczowych obowiązków dewelopera jest informowanie o zmianach w prospekcie w trakcie trwania umowy rezerwacyjnej. Obowiązek ten dotyczy zarówno samego prospektu informacyjnego, jak również jego załączników przy jednoczesnym wskazaniu czego zmiany dotyczą.

Warunki formalne umowy

Umowa rezerwacyjna, aby mogła istnieć w obrocie prawnym musi zostać zawarta w formie pisemnej, z uwagi na fakt, iż ustawodawca przewidział rygor nieważności dla tej czynności prawnej. Warunki, którym umowa musi sprostać uregulowane zostały w art. 30 ustawy. Wskazany przez ustawodawcę katalog zawiera określenie:

• stron, miejsca i daty zawarcia umowy;
• cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego;
• wysokość opłaty rezerwacyjnej, jeżeli strony taką opłatę przewidziały;
• okres wyłączenia z ofert sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego;
• określenie powierzchni użytkowej, powierzchni i układu pomieszczeń nieruchomości.

Przepisy nowej ustawy deweloperskiej zawierają otwarty katalog warunków umowy, tym samym dając stronom szerokie pole możliwości do ustalania innych postanowień umowy, w myśl zasady swobody umów zgodnie z art. 3531 kodeksu cywilnego, jednakże na uwadze należy mieć fakt, iż zgodnie z art. 31 ustawy, umowa zawarta może być tylko na czas określony. W sytuacji, w której rezerwujący ubiega się o kredyt celem nabycia nieruchomości, umowa rezerwacyjna powinna uwzględniać okres niezbędny do uzyskania decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu.

Fakultatywność opłaty rezerwacyjnej

Strony umowy mogą uzgodnić, że zobowiązanie wynikające z umowy rezerwacyjnej wiązać się będzie z obowiązkiem poniesienia opłaty. Oznacza to, że opłata w umowie rezerwacyjnej ma charakter fakultatywny i zależy wyłącznie od woli stron. W sytuacji, w której strony umówią się na wskazanie w umowie opłaty rezerwacyjnej, to jej wysokość nie może przekraczać 1 proc. ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego. Cena ta określona jest w prospekcie informacyjnym.

W perspektywie nabywców wpłata opłaty rezerwacyjnej nie stwarza zagrożeń, ponieważ opłata ta zaliczana jest na poczet ceny nabycia praw wynikających z umowy deweloperskiej. Deweloper, nie później niż w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy deweloperskiej obowiązany jest przekazać opłatę rezerwacyjną na mieszkaniowy rachunek powierniczy prowadzony dla przedsięwzięcia deweloperskiego bądź zadania inwestycyjnego.

Zwrot opłaty rezerwacyjnej

Zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej określone zostały w art. 34 ustawy, w ten sposób, że opłata rezerwacyjna jest niezwłocznie zwracana rezerwującemu w sytuacji, gdy:

• rezerwujący nie uzyskał pozytywnej decyzji kredytowej lub przyrzeczenia udzielenia kredytu;
• deweloper albo przedsiębiorca inny niż deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej;
• deweloper dokonał zmiany w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach bez poinformowania rezerwującego.

Swoim charakterem zwrot opłaty rezerwacyjnej przypomina znacząco zadatek, uregulowany w przepisach kodeksu cywilnego.

W sytuacji, w której deweloper nie wykonuje zobowiązania wynikającego z umowy rezerwacyjnej (przykładowo: nie wyłączy na czas trwania umowy nieruchomości z oferty sprzedaży), wówczas rezerwującemu zwracana jest opłata w podwójnej wysokości.

W takiej samej wysokości opłata jest zwracana w sytuacji, w której deweloper nie usunął wad zgłoszonych do protokołu odbioru i nabywca nie przystąpił do podpisania umowy przenoszącej własność nieruchomości.