Czym jest i co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Nieruchomości

14Cze

Umowa o roboty budowlane należy do jednych z najbardziej rozbudowanych zobowiązań w polskim prawie cywilnym. Wpływ na taki stan rzeczy ma przede wszystkim przedmiot takie kontraktu. Czym tak naprawdę jest umowa o roboty budowlane, kiedy możemy ją stosować i jakie elementy powinna w sobie zawierać?

W tym artykule dowiesz się:

    • jakie są zasady dotyczące umów o roboty budowlane,
    • jakie elementy powinny znaleźć się w umowie o roboty budowlane,
    • jakie zabezpieczenia mogą być zawarte w umowie o roboty budowlane,
    • jakie formy może przybrać umowa o roboty budowlane,
    • czy jedna ze stron może odstąpić od umowy o roboty budowlane.

Na czym polega umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane należy do kategorii nazwanych umów cywilnoprawnych, co oznacza, że jej dokładną regulację prawną odnajdziemy w przepisach Kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią art. 647 KC przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się do dokonania wymaganych przez właściwe przepisy czynności związanych z przygotowaniem robót, w szczególności do przekazania terenu budowy i dostarczenia projektu, oraz do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Umowa o roboty budowalne, tak samo jak i umowa o dzieło, mają charakter dwustronny, wzajemny i – jak większość umów – nie mają takich właściwości, które by wymagały osobistego świadczenia dłużnika w celu ich wykonania (art. 356 § 1 KC), chociaż strony w umowie mogą postanowić inaczej. Jeśli tak postanowią, to złamanie ustanowionego w relacjach między nimi ograniczenia może być postrzegane jako naruszenie zobowiązania przez dłużnika (w umowie o roboty budowlane w relacji wykonawca – inwestor), ale nie przekłada się ono automatycznie na relacje dłużnika z osobą, której powierzył on pewne zadania do wykonania (roboty budowlane czy dzieło), występując wobec tej osoby jako kontrahent (w relacji wykonawca – podwykonawca).

Umowa o roboty budowalne jest zawierana między inwestorem i wykonawcą (art. 647 § 1 KC).

Powinna być stwierdzona pismem w celach dowodowych (art. 648 § 1 KC). W art. 6471 KC ustawodawca wskazał, w jaki sposób w stosunek prawny między inwestorem a wykonawcą może być wprowadzona kolejna osoba – podwykonawca, z takimi konsekwencjami, że za należne mu wynagrodzenie odpowiedzialny stanie się także niezwiązany z nim umową inwestor.

Przesłanki, od spełnienia których zależy rozszerzenie na inwestora odpowiedzialności za wynagrodzenie podwykonawcy, zostały sformalizowane ustawą z 7 kwietnia 2017 r. o zmianie niektórych ustaw w celu ułatwienia dochodzenia wierzytelności (Dz.U. poz. 933), nowelizującą art. 6471 KC z mocą od 1 czerwca 2017 r. Zmiana miała na celu ograniczenie odpowiedzialności inwestora oraz spowodowanie, że będzie się ona odnosiła wyłącznie do umów o podwykonawstwo, które obejmuje świadomością i godząc się na ich zawarcie, akceptuje także ryzyko poniesienia ich kosztów, w granicach jednak zobowiązania zaciągniętego na rzecz wykonawcy.

Umowa o roboty budowlane może polegać nie tylko na wykonaniu całkowicie nowego obiektu budowlanego, ale także i przebudowie lub remoncie już istniejącego. Co ważne umowa ta nie musi dotyczyć tylko dużych inwestycji i sporych nieruchomości, strony mogą bowiem zastosować ją również do niedużych nieruchomości lokalowych np. mieszkań w bloku.

Co powinna zawierać umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane jest typową umową cywilnoprawną, a więc w swojej treści powinna zawierać co najmniej:

  • oznaczenie miejsca i daty zawarcia umowy,
  • dokładne opisanie stron umowy – inwestora oraz wykonawcy,
  • opis przedmiotu umowy – np. wybudowanie domu, remont mieszkania,
  • wysokość wynagrodzenia, formę i termin jego zapłaty,
  • zasady odpowiedzialności stron za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy np. w formie kar umownych,
  • podpis stron,
  • wymienienie załączników stanowiących integralną część umowy np. planów architektonicznych.

Dokładna treść umowy o roboty budowlane zależy od woli jej stron – można w niej umieścić wiele różnych elementów jak np. konieczność zdobycia odpowiednich zezwoleń administracyjnych na budowę. Pamiętajmy oczywiście, aby dodatkowe elementy umowne pozostawały w zgodzie z aktualnie obowiązującymi przepisami oraz zasadami współżycia społecznego – żadna ze stron nie powinna górować nad drugą w zakresie posiadanych uprawnień.

Co jest zabezpieczeniem należytego wykonania umowy budowlanej?

Strony umowy o roboty budowlane mogą samodzielnie włączyć do kontraktu dowolnie wybrane przez siebie zabezpieczenia. Do najczęściej pojawiających się należą kary umowne, których zapłaty można dochodzić w sytuacji nieprawidłowego wykonywania umowy. Kary tego rodzaju nie muszą pojawiać się w umowach o roboty budowlane, jednak gdy taka sytuacja już się pojawi odpowiednie postanowienia umowne muszą być jak najbardziej precyzyjne.

Inną formą zabezpieczenia należytego wykonania umowy budowlanej może być zaliczkowa postać zapłaty wynagrodzenia. Strony umawiają się, że wykonawca będzie dostawał swoje wynagrodzenie niejako w systemie ratalnym, tj. po wykonaniu konkretnej części inwestycji i odbiorze jej przez inwestora. Poprawnie wykonana część będzie gwarantem wypłacenia kolejnej transzy wynagrodzenia – takie postanowienie z pewnością będzie mobilizowało niejednego wykonawcę.

Okazuje się, że do najbardziej powszechnych instrumentów zabezpieczających wykonanie umowy o roboty budowlane należy jednak specjalna gwarancja inwestorka. Zgodnie z obowiązującymi przepisami gwarancji zapłaty za roboty budowlane inwestor udziela wykonawcy (generalnemu wykonawcy) w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonanie robót budowlanych. Gwarancją zapłaty jest gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa, a także akredytywa bankowa lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora. Strony ponoszą w równych częściach udokumentowane koszty zabezpieczenia wierzytelności.

Jak zauważył Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 14 stycznia 2021 r. (sygn. akt II CSK 399/20), z art. 6491 KC wynika, że inwestor udziela wykonawcy gwarancji zapłaty za roboty budowlane w celu zabezpieczenia terminowej zapłaty umówionego wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane. Taką gwarancją zapłaty jest m.in. gwarancja bankowa lub ubezpieczeniowa. Skoro zatem z takiej gwarancji wykonawca może zrealizować swoje roszczenie o wynagrodzenie za wykonane roboty budowlane, które jest roszczeniem pieniężnym, to skorelowany z takim uprawnieniem wykonawcy obowiązek inwestora udzielenia wykonawcy takiej gwarancji jest zobowiązaniem inwestora o charakterze pieniężnym. Tego rodzaju zabezpieczenie zapłaty wynagrodzenia za wykonane roboty budowlane ma charakter pieniężny, gdyż na podstawie takiej gwarancji inwestor może domagać się zapłaty określonej sumy pieniężnej bezpośrednio od gwarantariusza.

W jakiej formie musi być zawarta umowa o roboty budowlane?

Umowa o roboty budowlane może być zawarta w dowolnej formie, także ustnie. Ze względów praktycznych warto oczywiście zadbać o to, by kontrakt został jednak spisany – w przypadku sporów dużo prościej będzie wykazać, jakie postanowienia zostały przyjęte przez obie strony.

Wybór formy omawianej umowy zależy od stron zobowiązania, decyzja w tym zakresie powinna być jednak podjęta wspólnie. Pamiętajmy, że umowa o roboty budowlane może być wielokrotnie zmieniania, jednak powinno to następować w formie, która została wybrana dla umowy jako pierwsza.

Kiedy można odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Każda ze stron może odstąpić od umowy o roboty budowlane, choć musi to nastąpić z ważnych powodów. Przepisy KC wskazują wyraźnie, że jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy.

Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.

Jeżeli świadczenia obu stron są podzielne, a jedna ze stron dopuszcza się zwłoki tylko co do części świadczenia, uprawnienie do odstąpienia od umowy przysługujące drugiej stronie ogranicza się, według jej wyboru, albo do tej części, albo do całej reszty niespełnionego świadczenia. Strona ta może także odstąpić od umowy w całości, jeżeli wykonanie częściowe nie miałoby dla niej znaczenia ze względu na właściwości zobowiązania albo ze względu na zamierzony przez nią cel umowy, wiadomy stronie będącej w zwłoce.

Ze względu na obowiązującą zasadę swobody umów strony mogą postanowić o dodatkowych warunkach odstąpienia od umowy. Prawo odstąpienia może być zastrzeżone przy tym zarówno dla obu stron jednocześnie, jak i tylko samego inwestora albo wykonawcy. Do najczęściej pojawiających się umownych przyczyn odstąpienia od omawianego kontraktu należą opóźnienia wykonawcy w rozpoczęciu lub realizacji robót budowlanych, wadliwe wykonywanie prac lub powierzenie prac podwykonawcom nieuzgodnionym z inwestorem.

Podstawowym skutkiem odstąpienia od każdej umowy jest uznanie, że nigdy nie doszło do jej zawarcia. W praktyce każda ze stron powinna więc zwrócić wówczas to co do tej pory świadczyła drugiemu kontrahentowi.

Podsumowanie

Umowa o roboty budowlane należy do kategorii nazwanych umów cywilnoprawnych, jest regulowana konkretnymi przepisami Kodeksu cywilnego. Może dotyczyć nie tylko budowy całkowicie nowego obiektu, ale także przebudowy lub remontu już istniejącej nieruchomości. Treść umowy zależy całkowicie od jej stron, przy czym prawo dopuszcza, aby takie zobowiązanie mogło zostać zawarte nawet w formie ustnej.

FAQ

  • Czy wykonawca może odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Tak, jest to dopuszczalne jeśli inwestor nie będzie wykonywał swoich obowiązków umownych np. nie zapłaci wynagrodzenia, które miało być uiszczone z góry lub nie dostarczy odpowiednich materiałów, pozwoleń koniecznych do rozpoczęcia prac. Możliwe jest wprowadzenie do umowy innych warunków, których powstanie będzie uzasadniało odstąpienie od zobowiązania przez wykonawcę.

  • Kiedy inwestor może odstąpić od umowy o roboty budowlane?

Inwestor ma prawo odstąpienia od umowy o roboty budowlane, gdy wykonawca nie realizuje swoich obowiązków lub robi to niewłaściwie i nie reaguje na zalecenia inwestora. Umowa może przewidywać w tym zakresie także inne warunki uzasadniające skorzystanie z prawa do odstąpienia przez wykonawcę.

  • Kiedy oświadczenie o odstąpienie od umowy o roboty budowlane jest bezskuteczne?

Odstąpienie od umowy o roboty budowlane będzie bezskuteczne, gdy nie zajdą przesłanki uprawniające do skorzystania z tego prawa – wynikające wprost z treści zawartej umowy lub obowiązujących przepisów Kodeksu cywilnego.

  • Czy umowy o roboty budowlane muszą być zawierane w formie pisemnej?

Nie, prawo dopuszcza dowolnie wybraną formę takiej umowy. Możliwe jest więc, że umowa o roboty budowlane zostanie zawarta także w formie ustnej, notarialnej lub z podpisami notarialnie poświadczonymi.

Porozmawiaj z autorem

Tomasz Czmochowski

radca prawny, partner zarządzający

tczmochowski@jczkancelaria.pl +48 603774089

Mogą Cię zainteresować

Na czym polega i co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Na czym polega i co powinna zawierać umowa najmu okazjonalnego?

Na czym polega umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?

Na czym polega umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
wszystkie wpisy