Jaka jest różnica między umową najmu okazjonalnego a tradycyjną umową najmu mieszkania?

Umowa najmu może występować pod różnymi postaciami. Jednymi z podstawowych form najmu jest najem zwykły i okazjonalny. Czym różnią się te dwie umowy i kiedy możemy je stosować?

Co to jest umowa najmu okazjonalnego?

Umowa najmu okazjonalnego jest umową najmu zawieraną na podstawie przepisów ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Zgodnie z treścią art. 19a ww. aktu prawnego umową najmu okazjonalnego lokalu jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Przyjmuje się, że w praktyce umowa najmu okazjonalnego jest umową silniejszą, niż tradycyjny najem regulowany przepisami Kodeksu cywilnego. Wpływ na to ma przede wszystkim większa ochrona właściciela przed nieuczciwymi najemcami i skuteczniejsze narzędzia pozwalające na wyprowadzenie takich osób z lokalu.

Co to jest tradycyjna umowa najmu?

Tradycyjną umowę najmu regulują przepisy zawarte w Kodeksie cywilnym. Zgodnie z treścią art. 659 KC przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Czynsz może być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.

Dla zawarcia umowy najmu KC nie przewiduje żadnej formy szczególnej, której niezachowanie skutkuje nieważnością tej czynności prawnej, bowiem umowa najmu, której przedmiotem jest rzecz ruchoma, może być zawarta w dowolnej formie (pisemnej, ustnej), a nawet w sposób dorozumiany. Jedynie umowa najmu nieruchomości lub pomieszczenia na czas dłuższy niż rok powinna być stwierdzona pismem. W razie niezachowania tej formy umowę uważa się za zawartą na czas nieoznaczony.

Różnice pomiędzy umową najmu okazjonalnego a tradycyjną umową najmu

Umowa najmu tradycyjnego może dotyczyć tak naprawdę każdej rzeczy, a więc nie tylko nieruchomości, podczas, gdy najem okazjonalny ma za przedmiot wyłącznie nieruchomość, która może być przeznaczona na zaspokojenie potrzeb mieszkalnych najemcy i jego rodziny. Najem okazjonalny dotyczy więc tylko nieruchomości budynkowych lub lokalowych.

Najem okazjonalny nie może być zawarty na czas nieoznaczony, podczas, gdy najem tradycyjny przewiduje taką możliwość. Najem okazjonalny może trwać maksymalnie przez 10 lat, przy czym istnieje możliwości jego przedłużenia na kolejny okres.

Tradycyjna umowa najmu oferuje właścicielowi wynajmowanej rzeczy mniejszą ochronę, niż ma to miejsce w przypadku umowy najmu okazjonalnego. Przy najmie drugiego rodzaju właściciel może znacznie szybciej i skuteczniej żądać opróżnienia zajmowanej nieruchomości przez nieuczciwego lokatora – droga sądowa jest w tym przypadku bardzo krótka. Najem tradycyjny co prawda również umożliwia wystąpienie do sądu z żądaniem eksmisji najemcy, jednak w praktyce takie postępowanie jest 2 lub 3 razy dłuższe.

Wypowiedzenie najmu okazjonalnego jest trudniejsze, niż w przypadku najmu zwykłego. Decydujące znaczenie ma tutaj nie tylko treść odpowiednich postanowień umownych ale także i ustawy o ochronie praw lokatorów. Podobnie jest w przypadku możliwości podwyższania czynszu – przy najmie tradycyjnym jest to dużo prostsze, niż w ramach najmu okazjonalnego.

Najem okazjonalny wymaga dla swej ważności złożenia oświadczenia woli najemcy co do poddania się egzekucji w trybie art. 777 Kodeksu postępowania cywilnego. Oświadczenie to musi zostać złożone przed notariuszem, czego nie spotkamy w ramach najmu tradycyjnego. Brak wymaganego oświadczenia jest równoważny z nie zawarciem umowy najmu okazjonalnego.

Odpowiedzialność za szkody w lokalu wynajmowanym na podstawie umowy najmu okazjonalnego

Zgodnie z treścią art. 6b ustawy o ochronie praw lokatorów wskazuje, że najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

• podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych,
• okien i drzwi,
• wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą,
• trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą,
• osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej,
• pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów,
• etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana,
• przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności,
• innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów, malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Podsumowanie

Umowa najmu okazjonalnego jest w pewnym sensie wyższą formą najmu tradycyjnego, choć pod względem prawnym oba kontrakty są sobie równoważne. W praktyce najem okazjonalny jest dużo bardziej korzystny dla właściciela wynajmowanej nieruchomości, ponieważ oferuje mu większą ochronę prawną. O formie danego najmu decydują strony przyszłego zobowiązania, nie istnieje żaden nakaz prawny do stosowania najmu tradycyjnego albo najmu okazjonalnego.

Podstawy prawne

1. Art. 19a ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego
2. Art. 659 Kodeksu cywilnego

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy umowa najmu okazjonalnego może być zawierana tylko na krótki okres?

Przepisy przewidują, że najem okazjonalny może być zawarty maksymalnie na okres 10 lat, przy czym po tym czasie można dany najem przedłużyć na następne 10 lat.

Czy w przypadku tradycyjnej umowy najmu wynajmujący jest zobowiązany do ubezpieczenia lokalu?

Nie, obecna regulacja prawna nie wprowadza obowiązku ubezpieczenia wynajmowanego lokalu przez jego właściciela.

Czy umowa najmu okazjonalnego może zostać przedłużona po jej zakończeniu?

Tak, choć może to nastąpić na maksymalny okres 10 lat. Po tym czasie kolejne przedłużanie umowy również jest dopuszczalne.

Czy w przypadku umowy najmu okazjonalnego wynajmujący ma prawo do zwrotu kosztów remontu lokalu po zakończeniu umowy?

Zadaniem najemcy jest dbałość o wyposażenie i dokonywanie bieżących napraw. Koszty poważniejszych remontów obciążają natomiast właściciela lokalu.