Roszczenia z tytułu niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości

Niewykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zawsze wiąże się z określonymi konsekwencjami prawnymi. Taka sytuacja ma miejsce również wtedy, gdy strona umowy błędnie wykona ciążące na niej obowiązki. Zapraszamy do lektury artykułu o roszczeniach z tytułu niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości.

Jakie przepisy prawne chronią przed niewykonaniem umowy przedwstępnej nieruchomości

Umowa przedwstępna to umowa zobowiązująca strony do zawarcia innej umowy w przyszłości określanej mianem umowy przyrzeczonej. W przypadku umowy, której przedmiotem jest sprzedaż nieruchomości umowa przedwstępna zobowiązuje strony do definitywnego przeniesienia prawa własności gruntu, budynku lub lokalu w ściśle określonej dacie.

Obecnie obowiązujące przepisy rozróżniają dwa rodzaje skutków w przypadku niewykonania umowy przyrzeczonej:

• słabszy, gdy umowa taka nie czyni zadość wymaganiom umowy przyrzeczonej,
• silniejszy, gdy umowa taka czyni zadość wymaganiom umowy przyrzeczonej.

Słabszy skutek niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości znajduje swoje oparcie w art. 390 §1 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym jeżeli strona zobowiązana do zawarcia umowy przyrzeczonej uchyla się od jej zawarcia, druga strona może żądać naprawienia szkody, którą poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Strony mogą w umowie przedwstępnej odmiennie określić zakres odszkodowania.

Odszkodowanie przewidziane w przepisie art. 390 § 1 KC obejmuje szkodę wynikłą z niedojścia umowy do skutku, a więc z niezawarcia umowy przyrzeczonej; chodzi ściśle o wyrównanie uszczerbku majątkowego, którego uprawniony doznał wskutek tego, że zawarł umowę przedwstępną licząc na zawarcie umowy przyrzeczonej. Rozmiar szkody w granicach tzw. ujemnego interesu umownego ustala się, według obecnie powszechnie akceptowanej metody, przeprowadzając porównanie stanu majątku poszkodowanego powstałego na skutek jego „wdania się w umowę” ze stanem, który by istniał, gdyby w umowę się nie wdał. Uzasadnione może się zwłaszcza okazać uwzględnienie uszczerbku związanego z koniecznością dokonania określonych dyspozycji majątkowych w celu przygotowania się do zawarcia umowy przyrzeczonej. Zasadniczo chodzi o utracone korzyści w wąskich granicach, wyznaczonych przez ścisły związek z niepotrzebnym uszczerbkiem wynikającym z uchylenia się przez drugą stronę od obowiązku zawarcia umowy. Odszkodowanie może obejmować korzyści utracone na skutek związania się umową przedwstępną, jeżeli ich utrata pozostaje w przyczynowości adekwatnej z naruszeniem umowy. Aby rozważać kompensatę utraconych korzyści należy brać pod uwagę konieczność wykazania wysokiego prawdopodobieństwa ich uzyskania, co jest tym trudniejsze, iż szkodę można w rozważanym wypadku wiązać tylko z niezawarciem umowy przyrzeczonej, a nie z jej niewykonaniem oraz że utraconej korzyści nie utożsamia się z utraconą szansą.

O silniejszym skutku niewykonania umowy przyrzeczonej mówimy, gdy istnieją podstawy do zastosowania art. 390 §2 KC. Zgodnie z tym przepisem gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy, strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej.

W sprawie, w której uprawniony na podstawie art. 390 § 2 KC w związku z art. 64 KC domaga się złożenia przez pozwanego oświadczenia woli kreującego zarazem umowę przyrzeczoną, żądanie to musi obejmować treść oświadczenia, jakiego powód oczekuje i domaga się od pozwanego, musi nadto pozostawać w zgodzie z treścią umowy przedwstępnej i obejmować postanowienia dotyczące umowy przyrzeczonej. Dopiero bowiem takie oświadczenie woli pozwanego prowadzi do założonego przez powoda skutku w postaci zawarcia umowy przyrzeczonej. Tak sformułowane żądanie powoda wyznacza także zakres rozpoznania sprawy przez sąd. Ingerencja sądu w treść tego żądania możliwa jest w przypadku, gdy odpowiada ono treści umowy przedwstępnej, a jedynie jest sformułowane w sposób niejasny czy nieprecyzyjny.

Co może spowodować, że umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości nie zostanie zrealizowana?

Niewykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości może wynikać z różnych przyczyn. Taka sytuacja ma miejsce najczęściej wtedy, gdy strona rozmyśli się co do całej transakcji lub znajdzie inną nieruchomość w korzystniejszej dla siebie cenie. W przypadku sprzedającego niewykonanie umowy pojawia się często wtedy, gdy znajdzie on kupców skłonnych zapłacić większą cenę.

Niewykonanie umowy przedwstępnej może wynikać także z braku środków pieniężnych potrzebnych do zapłacenia całej ceny za nieruchomość. Będzie tak najczęściej, gdy przyszli kupujący nie uzyskają kredytu lub pożyczki, o którą wnioskowali.

Czasami zdarza się, że przyczyną niewykonania umowy przedwstępnej może być zły stan nieruchomości lub jej nieuregulowany stan prawny, które nie były znane kupującym w chwili zawierania umowy przedwstępnej. Pokazuje to jednoznacznie, że przed podpisaniem umowy warto najpierw sprawdzić dokładnie stan interesującej nas nieruchomości zarówno pod kątem fizycznym jak i prawnym.

Przyczyną niewykonania umowy przedwstępnej mogą być również spory pomiędzy stronami. Taka sytuacja nie należy do rzadkości, co pokazuje duża liczba spraw sądowych tego rodzaju.

Jakie roszczenia przysługują z tytułu niewykonania umowy przedwstępnej ?

Roszczenia z tytułu niewykonania umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości zależą w dużej mierze od tego w jakiej formie taka umowa została zawarta. Jeśli umowa przedwstępna występuje w zwykłej formie pisemnej to możemy mówić wyłącznie o roszczeniu odszkodowawczym. Wysokość żądanej kwoty pieniężnej określa oczywiście strona, która liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej.

W przypadku, gdy umowa przedwstępna zostanie zawarta w formie aktu notarialnego istnieje możliwość skorzystania z innego rodzaju roszczenia – żądania zawarcia umowy przyrzeczonej przez stronę, która uchyla się od tego obowiązku.

Niezależnie od powyższego strony umowy przedwstępnej mogą określić w niej kary umownej, do których prawo pojawi się, gdy umowa ta nie zostanie wykonana. Skorzystanie z takiego rozwiązania jest dobrowolne i co ważne niezależne od roszczenia odszkodowawczego lub roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Podsumowanie

Umowy przedwstępne sprzedaży nieruchomości należą do jednych z częściej pojawiających się umów w polskim obrocie prawno-gospodarczym. Problematyka tego zagadnienia jest dosyć szeroka. Warto więc poszerzyć swoją wiedzę i zapoznać się z głównym artykułem na ten temat.

Podstawy Prawne

1. Art. 64, 390 Kodeksu cywilnego

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Co oznacza „niewykonanie umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości”?

Niewykonanie takiej umowy powinno być odczytywane jako niespełnienie warunków w niej zawartych, najczęściej poprzez brak zawarcia umowy przyrzeczonej w oznaczonym terminie. Niewykonanie umowy przedwstępnej może wiązać się także z brakiem zapłaty umówionego zadatku lub zaliczki.

Czy kupujący może dochodzić roszczeń z tytułu niewykonania umowy przedwstępnej?

Tak, w zależności od formy zawarcia umowy przedwstępnej mówimy tutaj o roszczeniu odszkodowawczym albo polegającym na przymuszeniu drugiej strony do zawarcia umowy przyrzeczonej.

Czy sprzedający jest zobowiązany do zwrotu wpłaconych przez kupującego pieniędzy?

Nie zawsze, wszystko zależy od postanowień umowy oraz tego czy wpłacona kwota była zaliczką czy też zadatkiem.

Jakie są możliwe konsekwencje niewykonania umowy przedwstępnej przez sprzedającego?

Niedoszły kupujący może żądać albo odszkodowania, albo zawarcia umowy przyrzeczonej przez sprzedającego – w zależności od formy, w której sporządzona została umowa przedwstępna.

Czy istnieją jakieś wyjątki od odpowiedzialności sprzedającego za niewykonanie umowy przedwstępnej?

Takie wyjątki mogą istnieć w treści samej umowy przedwstępnej. Strony zobowiązania mogą więc dowolnie ustalić kiedy sprzedający nie będzie odpowiadał za niewykonanie swojego zobowiązania.

Jakie kroki powinien podjąć kupujący, aby dochodzić swoich roszczeń z tytułu niewykonania umowy przedwstępnej?

W pierwszej kolejności powinien wezwać sprzedającego do zawarcia umowy przyrzeczonej. Jeśli nie będzie to skuteczne przysługujące mu roszczenia mogą być dochodzone na drodze sądowej – pozew o zapłatę odszkodowania albo pozew o zawarcie umowy przyrzeczonej.

Czy istnieje możliwość mediacji w sprawie niewykonania umowy przedwstępnej?

Tak, taka możliwość pojawia się przy każdej umowie cywilnoprawnej, nie jest jednak obowiązkowa.