Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – kiedy to możliwe?

Nieruchomości

15Lut

Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to zobowiązanie do zawarcia definitywnej umowy sprzedaży w przyszłości. Część umów tego rodzaju zawiera w sobie postanowienia pozwalające na odstąpienie od zaciągniętego zobowiązania – na czym dokładnie polega to prawo?

Jakie sytuacje pozwalają na odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?

Obowiązujące przepisy przewidują możliwość odstąpienia od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości tylko wtedy, gdy strony takie zobowiązania same o tym postanowią. Innymi słowy odstąpienie będzie możliwe, gdy w treści umowy przedwstępnej zostanie zawarty odpowiedni ku temu zapis.

Odstąpienie od umowy nie powinno być utożsamiane z jej wypowiedzeniem. W pierwszej sytuacji mamy do czynienia ze skutkami działającymi z mocą wsteczną – po odstąpieniu przyjmujemy fikcję prawną, jakoby dana umowa nigdy nie została przez strony zawarta. Z kolei wypowiedzenie nie neguje faktu podpisania umowy przedwstępnej, ale prowadzi do rozwiązania takiego zobowiązania.

Odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości może ale nie musi wiązać się z konkretnymi dolegliwościami dla odstępującego. Zgodnie z treścią art. 494 Kodeksu cywilnego strona, która odstępuje od umowy wzajemnej, obowiązana jest zwrócić drugiej stronie wszystko, co otrzymała od niej na mocy umowy, a druga strona obowiązana jest to przyjąć. Strona, która odstępuje od umowy, może żądać nie tylko zwrotu tego, co świadczyła, lecz również na zasadach ogólnych naprawienia szkody wynikłej z niewykonania zobowiązania. Zwrot świadczenia na rzecz konsumenta powinien nastąpić niezwłocznie.

Skoro z art. 494 KC wynika obowiązek kontrahenta do zwrotu świadczenia na rzecz osoby odstępującej od umowy, wartość tego świadczenia ustalać należy na dzień odstąpienia, a nie na dzień wyrokowania. Zwrot świadczenia nie ma bowiem charakteru odszkodowawczego. Ewentualne roszczenia odszkodowawcze mogą być dochodzone odrębnie. Pozwany pozostaje w opóźnieniu co do zwrotu świadczenia czy też do wartości świadczenia, którego odłączenie od gruntu stanowiącego własność pozwanego nie było możliwe, po wezwaniu go do zapłaty przez odstępującego. Brak jest więc podstaw do przyjęcia, że wartość tego świadczenia może ulec zmianie. Właśnie odsetki ustawowe mają w tym przypadku charakter waloryzacyjny.

Jakie kroki należy podjąć, aby odstąpić od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?

Odstąpienie od umowy przedwstępnej wymaga złożenia stosownego oświadczenia przez odstępującego, które powinno przyjąć formę pisemną. Oświadczenie to powinno trafić do rąk drugiej strony zobowiązania, przy czym można je wręczyć osobiście, jak również posłużyć się listem poleconym.

Ustne formy odstąpienia od umowy nie są zalecane głównie ze względów dowodowych. W przypadku sporów stronie odstępującej będzie bardzo trudno wykazać, że rzeczywiście złożyła ona prawidłowe oświadczenie i że doszło ono do drugiego kontrahenta. Samo oświadczenie o odstąpieniu nie wymaga jednak przedkładania jakichkolwiek dodatkowych dokumentów.

O formie pisemnego odstąpienia od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości przesądza także art. 77 §2 KC, zgodnie z którym jeżeli umowa została zawarta w formie pisemnej, dokumentowej albo elektronicznej, jej rozwiązanie za zgodą obu stron, jak również odstąpienie od niej albo jej wypowiedzenie wymaga zachowania formy dokumentowej, chyba że ustawa lub umowa zastrzega inną formę.

Warto w tym miejscu przytoczyć wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 listopada 2019 r. (sygn. akt III CZP 3/19), zgodnie z którym nie jest dopuszczalne zastrzeżenie kary umownej na wypadek odstąpienia od umowy z powodu niewykonania zobowiązania o charakterze pieniężnym.

Jakie są konsekwencje prawne odstąpienia od umowy przedwstępnej?

Skuteczne odstąpienie od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości powoduje, że dana umowa jest uważana za niezawartą od samego początku. W praktyce powoduje to obowiązek zwrotu wszystkiego, co do tej pory było świadczone przez strony.

W sytuacji, gdy strona umowy skutecznie odstąpiła od niej, domagając się zwrotu spełnionego świadczenia od byłego kontrahenta, ten nabywa roszczenie o zwrot tego, co sam świadczył, którego może dochodzić na zasadach ogólnych. O takim wzajemnym zwrocie, Sąd może orzec także w sporze zainicjowanym przez podmiot, który odstąpił od umowy, ale tylko na wyraźne żądanie drugiej strony, wyrażone w formie zarzutu obronnego. Brak jego sformułowania wyklucza rozstrzyganie o nim przez Sąd, podjęte z urzędu, w warunkach, gdy żądanie zwrotu sformułowane przez powoda zostanie uznane za usprawiedliwione.

Jak zauważył Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z dnia 10 września 2018 r. (sygn. akt I ACa 259/18) to przede wszystkim wola strony powinna mieć decydujące znaczenie dla wyboru roszczeń dochodzonych w wyniku odstąpienia od umowy wzajemnej. Od aktywności sprzedającego należy uzależnić powiązanie zwrotu ceny sprzedaży z jednoczesnym zwrotem przez kupującego rzeczy sprzedanej. Z tego względu należy przyjąć, że strona odstępująca ma wprawdzie obowiązek zaoferowania zwrotu świadczenia, które otrzymała, jednakże przysługuje jej tylko roszczenie o zwrot własnego świadczenia. W przypadku odstąpienia przez kupującego od umowy sprzedaży nieruchomości (art. 560 § 1 KC w brzmieniu sprzed 25 grudnia 2014 r.), okoliczność, że sprzedający uchyla się od przyjęcia zwrotu własnego świadczenia (zwrot nieruchomości), kwestionując skuteczność odstąpienia, nie kreuje po stronie kupującego roszczenia o zawarcie umowy w przedmiocie zwrotnego przeniesienia własności nieruchomości. Kupującemu przysługuje jedynie roszczenie o zwrot własnego świadczenia, tj. ceny sprzedaży, natomiast złożenie stosownego oświadczenia woli o skutku rzeczowym jest przedmiotem roszczenia sprzedającego (art. 494 § 1 KC). Dochodzenie tego roszczenia leży bowiem w interesie sprzedającego, a jego inicjatywa w tym zakresie nie może być zastępowana działaniem sądu z urzędu.

Podsumowanie

Dobrze sporządzona umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna odnosić się do możliwości odstąpienia od takiego zobowiązania. Prawo odstąpienia niweczy całą umowę i to od samego początku. Przed podpisaniem jakiejkolwiek umowy przedwstępnej warto uprzednio zbadać jej cała treść, aby uniknąć ewentualnych nieporozumień i sporów w przyszłości.

Podstawy Prawne

  1. Art. 77, 494 Kodeksu cywilnego

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy istnieją jakieś ograniczenia dotyczące odstąpienia od umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości?

Takie ograniczenia mogą być wprowadzone do umowy zgodnie z wolą stron. Sama umowa może również przewidywać brak możliwości odstąpienia.

Jaka jest różnica między odstąpieniem od umowy przedwstępnej a wypowiedzeniem umowy?

Odstąpienie od umowy powoduje, iż uznajemy całe zobowiązanie za nieistniejące od samego początku – strony muszą wówczas zwrócić sobie wszystko to co do tej pory nawzajem świadczyły. W przypadku wypowiedzenia umowy jest ona uznawana za zawartą, choć zakończoną. W tym przypadku nie istnieje obowiązek zwrotu świadczeń wzajemnych, choć może on oczywiście pojawić się w danej umowie zgodnie z wolą stron.

Porozmawiaj z autorem

Katarzyna Bakuła

prawniczka, partnerka zarządzająca

kbakula@jczkancelaria.pl +48 530774189

Mogą Cię zainteresować

Jak ustalić właściciela działki bez księgi wieczystej?

Jak ustalić właściciela działki bez księgi wieczystej?

Co oznacza wydanie nieruchomości?

Co oznacza wydanie nieruchomości?
wszystkie wpisy