Ustawa o ochronie praw lokatorów – co warto o niej wiedzieć?

Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego jest aktem prawnym, w którym znajdziemy regulacje dotyczące m.in. umowy najmu okazjonalnego i instytucjonalnego a także praw i obowiązków lokatorów decydujących się na najem nieruchomości. W powyższym akcie prawnym odnajdziemy także zasady dotyczące wypowiadania umów najmu przez wynajmującego.

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego

Wynajmującym jest właściciel lokalu, który przeznacza go do najmu na rzecz innej osoby (najemcy). Przysługuje mu przede wszystkim prawo do pobierania okresowego czynszu od najemcy oraz możliwość wcześniejszego rozwiązania umowy.

Jeśli przybiera postać najmu okazjonalnego prawo do jej wcześniejszego wypowiedzenia przez wynajmującego uzależnione jest od spełnienia konkretnych przesłanek wskazanych w przepisach ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Zgodnie z ich treścią właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek najmu z zachowaniem:

• sześciomiesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy,
• miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej lub pobliskiej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.

Nie później niż na pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać w warunkach takich, jakby otrzymał lokal zamienny, lub jeżeli właściciel dostarczy mu lokal zamienny. W lokalu zamiennym wysokość czynszu i opłat, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela, musi uwzględniać stosunek powierzchni i wyposażenia lokalu zamiennego do lokalu zwalnianego.

Nie później niż na 3 lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny lokatorowi, o ile zamierza zamieszkać w należącym do niego lokalu, a nie dostarcza mu lokalu zamiennego i lokatorowi nie przysługuje prawo do lokalu, o którym mowa powyżej.

Art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów

Art. 11 omawianej ustawy o ochronie praw lokatorów zawiera w sobie zasady wypowiadania umów najmu (zostały one omówione w poprzednim akapicie). Z punktu widzenia najemcy równie istotne są regulacje dotyczące możliwości podwyższania czynszu za najem przez właściciela nieruchomości.

W tym miejscu warto zaznaczyć, że wspomniany przepis art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ma zastosowanie do stosunku najmu na czas oznaczony, powstałego przed dniem jej wejścia w życie, gdy umowa nie przewiduje przyczyn jej wypowiedzenia

Zgodnie z treścią art. 19 ust. 2 powyższego aktu prawnego właściciel może podwyższyć czynsz wyłącznie zgodnie z warunkami określonymi w umowie. W przypadku, gdyby takich postanowień nie było w zawartej umowie musimy przyjąć, że prawo do podwyższenia czynszu nie przysługuje przez cały okres trwania najmu. Wyjątkiem od tej zasady jest porozumienie stron, dzięki któremu można zwiększać wartość czynszu – wymaga to jednak pełnej zgody najemcy.

Podsumowanie

Ustawa o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego to akt prawny, który odnosi się do podstawowych kwestii związanych z umową najmu okazjonalnego. Ten szczególny typ najmu podlega odrębnemu reżimowi prawnemu, co widać chociażby w zakresie możliwości podwyższania czynszu przez wynajmującego oraz zasad wypowiadania umowy.

Podstawy prawne

1. Art. 11, 19c ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu bez uzasadnienia?

Wynajmujący zawsze powinien wskazać z jakich dokładnie powodów zdecydował się na wcześniejsze wypowiedzenie umowy najmu. Brak uzasadnienia może być odczytywany jako wadliwe oświadczenie woli, co w ostateczności może przesądzić o tym, że do wypowiedzenia w ogóle nie doszło i najem trwa dalej.

W jaki sposób należy zgłosić podwyższenie czynszu zgodnie z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów?

Każde podwyższenie czynszu najmu regulowanego ustawą o ochronie praw lokatorów powinno nastąpić zgodnie z zapisami umowy najmu, która musi przewidywać taką możliwość. Podwyżka powinna nastąpić na piśmie i zostać doręczona do najemcy.

Czy lokator ma prawo do złożenia odwołania od decyzji o podwyższeniu czynszu?

Tak, szczególnie jeśli podwyżka jest bezprawna, tj. nie została przewidziana w zawartej umowie najmu, która podlega pod regulację ustawy o ochronie praw lokatorów. W przypadku braku porozumienia co do tej kwestii z wynajmującym najemca może skierować sprawę do właściwego sądu, który oceni czy podwyżka była w danym przypadku uzasadniona.