Wybudowałem dom na cudzej działce – co teraz?

Poradnik

07Wrz

Superficies colo cedit

W prawie, już od czasów rzymskich, istnieje zasada superficies solo cedit – to, co jest na powierzchni, przypada gruntowi.

Zasada ta jest również od lat częścią polskiego porządku prawnego, a obecnie wprost reguluje ją art. 48 kodeksu cywilnego zgodnie z którym z zastrzeżeniem pewnych wyjątków, do części składowych gruntu należą w szczególności budynki i inne urządzenia trwale z gruntem związane, jak również drzewa i inne rośliny od chwili zasadzenia lub zasiania.

Krótko mówiąc, co do zasady, wszystko co jest wybudowane lub posadzone na gruncie jest automatycznie własnością właściciela tegoż gruntu.

Co do zasady, bowiem z uwagi na potrzeby praktyki obrotu gospodarczego istnieją pewne wyjątki, które dotyczą np. własności urządzeń przesyłowych gazu, prądu czy innych mediów.

Zasada jest więc prosta – jestem właścicielem gruntu więc wszystko co zostanie wybudowane na gruncie również jest moje.

Co się dzieje, gdy to nie właściciel ale osoba trzecia wybuduje coś na naszym kawałku ziemi?

W takiej sytuacji zastosowanie ma art. 231 kodeksu cywilnego, w którym wprowadzono dwie możliwości.

Po pierwsze samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze (czyli ten który wszedł na naszą działkę i sobie wybudował), który wzniósł na powierzchni lub pod powierzchnią gruntu budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać aby właściciel przeniósł na niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Po drugie właściciel gruntu, na którym wzniesiono budynek lub inne urządzenie o wartości przenoszącej znacznie wartość zajętej na ten cel działki, może żądać, aby ten kto wzniósł budynek lub inne urządzenie, nabył od niego własność działki za odpowiednim wynagrodzeniem.

Jak widać, na pierwszy rzut oka sytuacja gdy wybudowany na cudzym gruncie budynek lub urządzenie, które ma wartość wyższą niż zajęty na ten cel grunt, rodzi podobne uprawnienia po stronie właściciela gruntu jak i osoby, która wybudowała się nie u siebie – tzn. oba te podmioty mogą żądać wzajemnie wykupu gruntu za odpowiednim wynagrodzeniem.

Dobra i zła wiara

Podkreślić należy, iż mimo podobieństwa istotną różnicą jest to, że osoba która wybudowała się na cudzym gruncie może wystąpić z żądaniem wykupu jedynie wtedy gdy działała w dobrej wierze.

Co znamienne przesłanka dobrej wiary odnosi się bezpośrednio do władztwa na gruntem i w żaden sposób nie dotyczy uprawnienia do wzniesienia budynku, także nawet dysponując pozwoleniem na budowę można działać w złej wierze.

Sądy wielokrotnie wskazywały w swoich orzeczeniach, że pojęcie  dobrej wiary należy definiować przez odwołanie się do błędnego, usprawiedliwionego towarzyszącymi okolicznościami, przekonania danej osoby, że posiadane prawo jej przysługuje.

Natomiast w złej wierze jest ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności przysługuje nie jemu, lecz innej osobie.

Kwestia dobrej albo złej wiary nie ma natomiast żadnego znaczenia dla właściciela gruntu, na którym osoba trzecia wzniosła budynek.

Właściciel niezależnie od motywacji i okoliczności występujących po stronie budującego, ma prawo żądać wykupu zajętej przez wzniesiony budynek powierzchni działki.

Przedawnienie roszczenia o wykup

Sąd Najwyższy pochylił się nad zagadnieniem przedawnienia roszczeń właściciela działki o wykup przez osobę, która wzniosła na jego działce budynek o wartości większej niż sam zajęty na ten cel grunt.

Podjął dnia 17 sierpnia 2021 r. uchwałę (sygn. III CZP 79/19) w której jednoznacznie stwierdził, że roszczenie właściciela gruntu określone w art. 231 § 2 k.c. nie ulega przedawnieniu.

Sąd Najwyższy zajmował się tym zagadnieniem nie po raz pierwszy, a sierpniowa uchwała jest w zasadzie ugruntowaniem zmiany wcześniej prezentowanego stanowiska i służy wzmocnieniu ochrony właściciela, co należy ocenić jako pozytywne działanie.

Porozmawiaj z autorem

Aneta Żernicka

radca prawny

azernicka@jczkancelaria.pl +48 880090503

Mogą Cię zainteresować

29Sie

Związek partnerski – uznanie dziecka przed porodem

Związek partnerski – uznanie dziecka przed porodem

11Maj

Dziedziczenie kredytu

Dziedziczenie kredytu
wszystkie wpisy